الزام به تنظیم سند

۲۹ اردیبهشت, ۱۴۰۱ 0 مدت زمان مطالعه: 8 دقیقه
الزام به تنظیم سند
۵/۵ - (۱ امتیاز)

در این مطلب نگاهی کلی به مقوله الزام به تنظیم سند و مالکیت های قانونی می اندازیم. سپس به بحث الزام به تنظیم سند رسمی ملک پرداخته و شرایط شکایت الزام به تنظیم سند را برای شما شرح خواهیم داد.

الزام به تنظیم سند به چه معناست؟

یکی از اصلی ترین دعاوی ملکی در دادگستری « الزام به تنظیم سند » می باشد که گاهی فروشنده در این امر به تعهد خود عمل نمی کند و سند را به خریدار منتقل نمی کند. این دعوی در مورد اموالی که سند رسمی دارند و در نزد اداره ی ثبت، سند مالکیت داشتن آن ها پذیرفته شده است، مطرح می شود مثل خانه، ماشین، مغازه و… . البته در هنگام انجام معامله سند عادی تحت عنوان قولنامه ما بین خریدار و فروشنده منعقد می شود که در آن، شرایط به توافق رسیدن طرفین ثبت شده و ذکر می گردد که مال به خریدار واگذار گردیده است. اما این سند با سند رسمی آن مال فرق می کند.

سند در واقع اوراقی است که اثبات می کند شخص؛ مالک مال می باشد و از لحاظ قانونی دارای ارزش و اعتبار است. قانون گذار نیز کسی را مالک مال می شناسد که سند رسمی مال به نام او در اداره ی ثبت، ثبت شده باشد.

مال چیست؟

مال چیزیست که قابلیت تملک و مبادله و انتقال به غیر را داشته باشد. مال می تواند ارزش مادی و اقتصادی یا ارزش معنوی داشته باشد. اما بطور کلی به آن چیزی در عرف مال می گویند که ارزش اقتصادی داشته باشد. قابل ذکر است «مال» با «دارایی»‌ متفاوت است، مال برخلاف دارایی فقط جنبه‌ های مثبت دارایی را شامل می‌ شود و شامل بدهی‌ های فرد نمی‌ شود. اما جالب است بدانید که منظور از دارایی هم دارایی های مثبت شخص که شامل پول و خانه و…و هم دارایی های منفی شخص مثل بدهی ها و قسط و قرض ها و… می شود.

انواع مال

در قانون مدنی اموال به دسته های مختلفی تقسیم شده اند که مبنای این تقسیم بندی ها متفاوت است.

  • مادی و غیرمادی: مانند خانه، اتومبیل، حق تالیف و…
  • مال مصرف شدنی و قابل بقا: مثل غذا، میوه، تلفن، دوچرخه و…
  • منقول و غیرمنقول: مال منقول قابل جا به‌ جایی می‌ باشد مثل تلفن همراه. مال غیرمنقول قابل جا به‌ جایی و حمل و نقل نیست مثل خانه.
  • مثلی و قیمی: مثلی یعنی شبیه آن زیاد باشد و بتوان آنها را به جای هم قرار داد مثل یک کیلو قند. مال قیمی مالیست که فقط یک مورد از آن وجود دارد مثل خانه ای در یک آدرس و پلاک مشخص یا یک تابلو نقاشی نفیس از یک هنرمند.
  • مال مفروز و مال مشاع: مفروز مالی است که در مالکیت یک نفر قرار دارد و مال مشاع مالی است که چند نفر در مالکیت آن با هم شریک باشند.

مالکیت به چه معناست؟

مالکیت به رابطه‌ای که بین شخص و مال وجود دارد گفته می‌شود. طبق این رابطه شخص (مالک) می تواند هرگونه تصرفی در مال (مملوک) داشته باشد و هرگونه که مایل باشد از آن استفاده کند همچنین این رابطه تصرف دیگران را بر آن مال ممنوع می کند.

انواع مالکیت

بطور کلی می توان برای هر مال دو نوع منفعت متصور شد:

  • منفعت عمومی: منفعت عمومی منفعتی است که متعلق به تمامی شهروندان می باشد مثل نیمکت پارک.
  • منفعت خصوصی: مفعت خصوصی به منفعتی می گویند که متعلق به یک شخص (مفروز) یا چند شریک (مشاع) می باشد مثل یک خانه.

چگونه می شود مالک چیزی شد؟

برای کسب مالکیت یک مال توسط فرد چند راه وجود دارد:

  • ارث
  • حیازت مباحات: تصرف کردن اشیاء بدون مالک.
  • قرارداد: خریدن و یا هدیه گرفتن مال به صورت قانونی.
  • احیای اراضی موات: تصرف کردن زمین‌ های بدون مالک که بدون استفاده رها شده‌اند به منظور ایجاد آبادی و یا ساخت‌ و‌ ساز.
  • اخذ به شفعه: زمانی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود از مال را دارد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت هزینه به مشتری مال را به تصرف کامل خود درآورد.
مشاوره حقوقی دادیاران

چه راه هایی برای اثبات مالکیت وجود دارد؟

برای اثبات مالکیت نسبت به مال قانون گذار راه هایی را در اختیار افراد قرار داده است. از جمله سند، قولنامه، مبایعه نامه، شواهد، اماره ید (به این معنی که شخصی مالی را در اختیار دارد مالک آن محسوب می شود مگر اینکه خلاف آن اثبات گردد)، تصرف و… .

ولی اصلی ترین و محکم ترین دلیل اثبات مالکیت «سند» می باشد. برای مثال اگر دو نفر بر سر مالکیت مال به اختلاف برسند از نظر قانون مال متعلق به کسی است که شواهد و ادله محکم تر و یا سند آن مال ربه نام او باشد.

لذا در قانون به این اصل مهم تاکید شده که در هنگام انجام معاملات و معاهدات سندی دال بر مالکیت یکی از طرفین (خریدار) منعقد گردد.

دعوای الزام به تنظیم سند

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود رابطه قراردادی بین دو طرف معامله و فروشنده مالک می باشد. همچنین ملک فوق باید قابلیت نقل و انتقال داشته باشد. به عنوان مثال در توقیف و یا درخواست ثالث نباشد. در نهایت در صورتی که در زمان تعیین شده خریدار در محل مورد توافق (دفترخانه) جهت ارائه مابقی ثمن حضور پیدا کند، اما فروشنده غایب باشد به عنوان الزام به تنظیم سند میتواند از او شکایت کند. عدم حضور فروشنده باید قابل اثبات باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک و نحوه ی درخواست

یکی از دعاوی در حوزه ی املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. از آنجا که در محاکم تنها کسی را به عنوان مالک می شناسند، که سند رسمی به نام او تنظیم شده باشد، به همین دلیل برای اینکه شخصی از حقوق خودش به عنوان مالک بهره مند شود باید حتما سند رسمی به نام او باشد.

در هنگام انعقاد یک معامله وظیفه ی فروشنده است که سند رسمی را به نام مالک جدید انتقال دهد. اما در شرایطی که فروشنده ملک این کار را انجام ندهد، تکلیف خریدار چیست؟ چه کار باید کرد؟

براساس ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد، تمامی عقود و معاملاتی که مربوط  به عین یا منفعت املاکی است که در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده اند، ملزم به تهیه سند رسمی هستند.

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد:

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

پس اگر شخصی ملکی را که در دفتر املاک ثبت شده است، به وسیله یک مبایعه نامه خریداری کند ،باید صاحب ملک، سند رسمی را به نام صاحب جدید ملک منتقل کند. اگر این کار را به هر دلیلی انجام ندهد، خریدار می تواند علیه او در دادگاه شکایت نماید و از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک نماید.

مدارک مورد نیاز شکایت الزام به تنظیم سند رسمی ملک

یکی از ادله ی مستند در این دعوای، سند عادی معتبر است. در واقع این سند وقوع عقد بیع بصورت قانونی را بین طرفین اثبات می کند. این سند باید با وجود کلیه ی شرایط صحت عقد قرار داد منعقد شده باشد و اگر این شرایط وجود نداشته باشد، صحت آن سند دچار مشکل می شود.

اما در شرایطی که سند معتبری در بین نباشد شرایط کمی دشوار می شود و یک مرحله اضافه می شود. آن هم اینست که شخصی که خواهان تنظیم سند رسمی است باید ابتدا واقع شدن عقد بیع را اثبات کند و بعد دعوای تنظیم به الزام سند رسمی را طرح کند.

اگر سند به نام فروشنده نباشد، شرایط به چه صورت است؟

اگر ملکی به واسطه ی یک مبایعه نامه دست به دست فروخته شود و سند رسمی به نام خریداران منتقل نشده باشد، در اینجا برای تنظیم سند رسمی باید تمامی آن مالکین سابق به عنوان خوانده ی دعوا به دادگاه دعوت شوند تا به کسی که سند رسمی به نام اوست برسیم و او نیز باید جزو خواندگان دعوا حضور داشته باشد.

مرجع صالح برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

براساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوای، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه ی تنظیم دادخواست

برای ارسال دادخواست، ایتدا باید متن دادخواست را تنظیم نمایید. سپس باید با دادخواست و مدرک شناسایی و هزینه ی دادرسی و مستندات خود به  دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. پس از ثبت نام در سامانه ی ثنا، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خود را ارسال کنید.

آیا می توان بابت تاخیر در تنظیم سند رسمی، تقاضای خسارت نمود؟

اگر طرفین در قرار داد خود وجه التزام یا خسارت تاخیر در انجام تعهد در نظر گرفته باشند و توافق کرده باشند، در اینجا می توان آن خسارت را همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند، مطالبه نمود.

مشاوره فوری با وکیل

همین حالا با وکیل دادگستری صحبت کنید

درخواست مشاوره تلفنی

نحوه ی گرفتن وکیل معاضدتی

افراد برای برخورداری از دادرسی عادلانه، طرح دعوا یا دفاع در برابر دیگری، از حق داشتن وکیل برخوردارند. این حق در قانون اساسی و...

چگونه وکیل را عزل کنیم؟ لایحه عزل وکیل

وکالت یک عقد جایز است. به این معنا که هر یک از طرفین حق فسخ وکالت را دارد.عزل و استعفای وکیل عمل حقوقی یک طرفه است.دراین مقاله...

همه چیز در رابطه با ضبط صدا برای دادگاه و شکایت، ضبط مکالمه تلفنی برای اثبات جرم

روش های اثبات دعوا در قانون آیین دادرسی کیفری و مدنی تصریح شده است. شهادت، قسامه، علم قاضی و اقرار از ادله اثبات در امور کیفری و...

5/5 - (1 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

۰ دیدگاه ثبت شده است.