حق شفعه چیست؟ چه شرایطی دارد؟

توسط : آبان 30, 1400 0
حق شفعه

حق شفعه چیست؟چه شرایطی دارد؟

در قانون مدنی ایران، حقی تحت عنوان حق شفعه در قرارداد خرید و فروش (بیع) مال غیر منقول (مالی که قابل حمل ونقل نباشد) شناخته شده است. در واقع هدف قانون گذار از در نظر گرفتن این حق این است که از ورود ضرر به طرف مقابل جلوگیری نماید و حق مالکیت او محترم شمرده شود.


تعریف حق شفعه

هنگامی که دو نفر در ملکی باهم شریک باشند، اگرشخص اول تصمیم به فروش سهم خود بگیرد و آن را به شخص سومی بفروشد، شخص دوم همچنان مالک بخشی از ملک است می تواند سهم شخص اول را از خریدار بخرد و خود صاحب کل ملک شود، به این حق، حق شفعه می گویند. کسی که این حق را دارد نیز شفیع می نامند که در مثال ما شخص دوم شفیع است. براساس ماده 808 قانون مدنی ایران:

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

این حق به این دلیل بوجود آمده است تا در اثر فروش سهم شریک اول، برای شریک دوم ضرر یا مشکلی بوجود نیاید و بتواند مالکیت خود را حفظ نماید.

شرایط حق شفعه

1) مال غیر منقول باشد:

مال باید بصورت ذاتی غیر منقول باشد. غیر منقول ذاتی یعنی اینکه به وسیله ی عمل انسان غیر منقول نشده باشد مثلا درختان و گیاهان غیر منقول ذاتی نیستند اما زمین غیر منقول ذاتی است. در ماده 809 قانون مدنی به این بحث بطور غیر مستقیم اشاره شده است :

« هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.»

2) مال مشاع باشد:

تا زمانی که مالی بصورت مشاع بین دونفر باشد، حق شفعه برای آن ها وجود دارد. اما به محض اینکه افراز صورت گرفت و مال بین انها تقسیم شد دیگر هرکدام مسئول سهم خودشان هستند و این حق از بین خواهد رفت.

اموال منقول و غیرمنقول و تفاوت آنها

ملک مشاع به چه معناست؟

3) تعداد شرکاء دو نفرباشد:

باید حتما دو نفر با هم شریک باشند. اگر بیش از دو نفر باشند دیگر این حق برای هیچکدام از شرکاء ایجاد نمی شود. مهم این است که قبل از فروش سهم دونفر باشند، یعنی اگر کسی سهم خود را بعداً به چندین نفر بخواهد بفروشد ملاک نیست و باز هم حق شفعه برای شریک دوم وجود دارد. مهم این است که قبل از فروش فقط دو نفر باشند.

4) انتقال تمام سهم:

اگر شریک اول تمام سهم خود را به دیگری بفروشد، شفعه ایجاد می شود. اگر قسمتی از سهم خود را بفروشد دیگر این حق بوجود نمی آید.

5) انتقال از طریق بیع:

تنها زمانی حق شفعه برای شریک دوم بوجود می آید که شریک اول قسمت سهم خود را فروخته باشد. اگر از طریق صلح یا هبه یا به هر نحو دیگری سهم مالکانه ی یک شریک بصورت کلی یا جزئی به غیر انتقال دهد اینجا دیگر این حق برای مالک دیگر ایجاد نمی شود.

6) قابل افراز یا تقسیم بودن مال:

مال باید از جمله اموال قابل تقسیم باشد تا شریک بتواند سهم خود را به دیگری بفروشد. اگر از اموال غیر قابل تقسیم باشد حقِ مورد بحث وجود ندارد.

انتقال به وراث

در مورد قابل انتقال بودن مال به وراث ، در صورت فوت شخص شفیع در ماده 823 قانون مدنی اشاره شده است:

حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود.

اسقاط حق

براساس ماده 822 قانون مدنی این حق از جمله حقوق قابل اسقاط است:

حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود.

 

گروه حقوقی دادیاران متشکل از بهترین وکلای امور ملکی در مشهد
۰۹۱۵۲۴۴۷۰۹۰

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

۰ دیدگاه ثبت شده است.