حق شفعه چیست؟ چه شرایطی دارد؟

۲۸ آذر, ۱۴۰۱ 0 مدت زمان مطالعه: 4 دقیقه
حق شفعه
۵/۵ - (۱ امتیاز)

مشاوره فوری با وکیل

در رابطه با این موضوع نیاز به مشاوره دارید ؟

درخواست مشاوره تلفنی
 11  وکیل آنلاین

در قانون مدنی ایران، حقی تحت عنوان حق شفعه در قرارداد خرید و فروش (بیع) مال غیر منقول (مالی که قابل حمل ونقل نباشد) شناخته شده است. در واقع هدف قانون گذار از در نظر گرفتن این حق این است که از ورود ضرر به طرف مقابل جلوگیری نماید و حق مالکیت او محترم شمرده شود.


تعریف حق شفعه

هنگامی که دو نفر در ملکی باهم شریک باشند، اگرشخص اول تصمیم به فروش سهم خود بگیرد و آن را به شخص سومی بفروشد، شخص دوم همچنان مالک بخشی از ملک است می تواند سهم شخص اول را از خریدار بخرد و خود صاحب کل ملک شود، به این حق، حق شفعه می گویند. کسی که این حق را دارد نیز شفیع می نامند که در مثال ما شخص دوم شفیع است. براساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی ایران:

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

این حق به این دلیل بوجود آمده است تا در اثر فروش سهم شریک اول، برای شریک دوم ضرر یا مشکلی بوجود نیاید و بتواند مالکیت خود را حفظ نماید.

شرایط حق شفعه

۱) مال غیر منقول باشد:

مال باید بصورت ذاتی غیر منقول باشد. غیر منقول ذاتی یعنی اینکه به وسیله ی عمل انسان غیر منقول نشده باشد مثلا درختان و گیاهان غیر منقول ذاتی نیستند اما زمین غیر منقول ذاتی است. در ماده ۸۰۹ قانون مدنی به این بحث بطور غیر مستقیم اشاره شده است :

« هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.»

۲) مال مشاع باشد:

تا زمانی که مالی بصورت مشاع بین دونفر باشد، حق شفعه برای آن ها وجود دارد. اما به محض اینکه افراز صورت گرفت و مال بین انها تقسیم شد دیگر هرکدام مسئول سهم خودشان هستند و این حق از بین خواهد رفت.

۳) تعداد شرکاء دو نفرباشد:

باید حتما دو نفر با هم شریک باشند. اگر بیش از دو نفر باشند دیگر این حق برای هیچکدام از شرکاء ایجاد نمی شود. مهم این است که قبل از فروش سهم دونفر باشند، یعنی اگر کسی سهم خود را بعداً به چندین نفر بخواهد بفروشد ملاک نیست و باز هم حق شفعه برای شریک دوم وجود دارد. مهم این است که قبل از فروش فقط دو نفر باشند.

۴) انتقال تمام سهم:

اگر شریک اول تمام سهم خود را به دیگری بفروشد، شفعه ایجاد می شود. اگر قسمتی از سهم خود را بفروشد دیگر این حق بوجود نمی آید.

۵) انتقال از طریق بیع:

تنها زمانی حق شفعه برای شریک دوم بوجود می آید که شریک اول قسمت سهم خود را فروخته باشد. اگر از طریق صلح یا هبه یا به هر نحو دیگری سهم مالکانه ی یک شریک بصورت کلی یا جزئی به غیر انتقال دهد اینجا دیگر این حق برای مالک دیگر ایجاد نمی شود.

۶) قابل افراز یا تقسیم بودن مال:

مال باید از جمله اموال قابل تقسیم باشد تا شریک بتواند سهم خود را به دیگری بفروشد. اگر از اموال غیر قابل تقسیم باشد حقِ مورد بحث وجود ندارد.

انتقال به وراث

در مورد قابل انتقال بودن مال به وراث ، در صورت فوت شخص شفیع در ماده ۸۲۳ قانون مدنی اشاره شده است:

حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود.

اسقاط حق

براساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی این حق از جمله حقوق قابل اسقاط است:

حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود.

مشاوره فوری با وکیل

در رابطه با این موضوع نیاز به مشاوره دارید ؟

درخواست مشاوره تلفنی
 6  وکیل آنلاین

مشاوره فوری با وکیل

همین حالا با وکیل دادگستری صحبت کنید

درخواست مشاوره تلفنی

خرید و فروش املاک با وکالت نامه

خرید و فروش املاک با وکالت نامه مزایا و معایبی دارد که افراد بر اساس شرایط خود ممکن است این راه را برای معامله انتخاب نمایند....

تحویل مبیع برخلاف شرایط مندرج در قرارداد

در عقد بیع اگر طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند می توان مطابق قانون، نسبت به مطالبه ی خسارت و جبران ضرر وارده اقدام نمود. اگر...

سوءاستفاده از وکالت تام الاختیار، اقدام قانونی و پیشگیری

وکالت تام الاختیار نوعی از وکالت می باشد که وکیل برای امور مشخص شده نیاز به اجازه ی موکل ندارد و راسا می تواند اقدام نماید....

5/5 - (1 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

۰ دیدگاه ثبت شده است.